איך לסיים שיפוץ בלי תוספות בנייה?

 
תקציר המאמר התפרסם ב"כלכליסט" ב01.09.12 (ראה קישור בתחתית הדף)

יעלה ויבוא אותו צדיק אשר סיים את השיפוץ שעשה בביתו, ללא "תוספות בנייה".

תוספות הן אותם חלקים וסעיפי עבודה שלא נכללו בהצעת המחיר הראשונית מול הקבלן, בעבורם שילמתם מעבר לתקציב הראשוני שהגדרתם.

כל מי שעבר חוויית שיפוץ כולל בביתו, למד כבר בדרך הקשה שזה כמעט תמידמסתיים בחריגות ותוספות בניה.
החל מ5% במקרים המאוד סבירים עד ל100% ויותר במקרים הפחות סבירים. ממש ככה!

ממה זה נובע? האם ניתן למנוע? או שמא זה פשוט בDNA של מה שנקרא"שיפוץ".

השבוע נאלצתי להגיש רשימת תוספות כזו ללקוח שלי. (אאוץ'), בחצי חיוך הוא אמר לי: "הפעם כמעט עשית לי התקף לב", למה בחצי חיוך אתם שואלים? כימי שבאמת מבין יודע שיש מקרים שאין ברירה - יהיו תוספות. הלקוח שלי כזה, כלומר בהחלט מבין וגם יודע, הוא במקרה (או שלא במקרה) עתיר ניסיון בענף. היות והוא עסוק מאוד מינה מפקח מהנדס בניין בכיר מטעמו, שמולו אני מתנהל. שניהם ללא ספק מכירים את הDNA שיש "בבניין", מכירים היטב ובכל זאת נאלצנו שלושתנו להיכנס לעובי הקורה (בלי מירכאות), לבצע ניתוח מחיר לפרק לגורמים, לחקור לחפור ללמוד ולמדוד, תוך ניסיון להבין כמה למה וגם איך.

ההתנהלות הזו סביב סוגיית התוספות בבניה דווקא בין שלושה אנשים ש"חיים" בניין, שלחה אותי להתמודד (שוב) עם השאלות: האם זה באמת מחויב המציאות? האם לא ניתן למנוע? האם אפשר להיערך אחרת, טוב יותר?

בבואי לנסות ולהשיב על השאלות הנ"ל, מצאתי לאורך המקרים השונים, שיש להבחין בין שלושה מקורות אפשריים בגינן נוצרים תוספות בניה:

  • תוספות שנובעות כתוצאה משינוי מהותי - יזום תוך כדי עבודה או לאחר ביצוע, כלומר לאחר סגירת חוזה והצעת מחיר עם הקבלן.
  • לדוגמא: החלטה לצקת תקרת בטון במקום תקרת גבס, או, החלטה להרוס קיר ולבנות מחדש לצורך הגדלת חלל שהלקוח לא מרוצה מגדלו. (גם בזה נתקלתי).
  • תוספות שניתן היה לצפות אותן – בד"כ שינוי כמותי שנגזר ממחיר היחידה, דוגמא נפוצה: כמות נקודות חשמל גדולה יותר מהמתוכנן, או לחילופין סעיפים שפשוט נשמטו מכתבי הכמויות והכרחיים לביצוע לצורך השלמת העבודות.
  • המקור השלישי הן תוספות בלתי צפויות – כשמם כן הן,כאלה שלא ניתן היה לצפות אותן מראש וצצו תוך כדי עבודה, לדוגמא: צינור מים ראשי ישן ורקוב בתוך הקיר, שמתפוצץ תוך כדי עבודה בבניין משותף.

מתוך ראיה וחלוקה זו למדתי ואני משוכנע שבנקיטת מספר צעדים מוקפדים מראשאשר הקדשתם להם את הזמן הדרוש תצליחו בהחלט למזער את "ההפתעות" ולתכנן את התקציב נכון וקרוב ביותר למציאות.

אז מה עושים?
  • ראשית, הבחינו בין תהליך התכנון עצמו לתכנון הביצוע, הקדישו פרק זמןנכבד שבין גמר התכנון להתחלת עבודה בפועל, מהר מאוד תגלוש תהליך התכנון בעצם עדיין לא הסתיים.
  • תיאום תכניות - העובדה שיש בידכם סט תכניות ( בינוי, חשמל, מיזוג אינסטלציה וכן הלאה) אינה אומרת שאפשר להתחיל, נהפוך הוא את פרק הזמן החדש שהגדרתם – נצלו בין היתר לטובת תיאום בין התכניות השונות, היעזרו כמובן במומחים לעניין, מהנדס, מפקח,וכד'. מיקום מזגנים וקביעת גדלם, סוגם, עשוי בפרוש להגדיר מחדש למשל נקודות ניקוז וגבהי הנמכות תקרה .
  • התחילו בעבודות השיפוץ רק לאחר שתמחרתם ובחרתם את מקסימום המרכיבים, רבים נוטים להתחיל בעבודות השיפוץ ותוך כדי תנועה ניגשים למלאכת הבחירה והטיולים ברשתות השונות לבחירת חומרי הגמר, אל תגידו "שמעתי שהמחיר פחות או יותר....", את ההערכות תשמרו למקום אחר, הפעם היו מבוססים על מידע אמיתי, קונקרטי. (הצעת מחיר לפני הזמנה מספק כלשהו למשל תכריח אתכם לבחור ולהחליט).
  • היו בטוחים שאתם מבינים את התכנון, שלמים איתו ומקבלים את הפשרות בדרך (תמיד יש), במידה וגיליתם קושי לדמיין ולהבין? דרשו מהמתכננים עוד ועוד כלים כגון: תלת מימד, הדמיות, הצצה בחללים דומים בבתים אחרים,צילומים, וכל כלי שיעזור לכם להמחיש ולהבין באמת מה ואיך זה הולך להיראות.
  • תיפנו לחברים מכרים שערכו שיפוץ בסדר גודל דומה ולימדו באיזה חלקים היו חריגות אצלם-תופתעו לגלות שיש חלקים שעשויים לחזור על עצמם.
  • זכרו - כל עוד לא התחלתם בעבודות ניתן לשלוט ולשנות את התקציב: להחליף חיפויים, ריצופים, אסלות, ברזים וכיוצא בזה כאוות נפשכם. בעידן השפע והמבחר הרבה מוצרים שתבחרו ישפיעו בהכרח על אופן ועלויות הביצוע- חיפוי פסיפס למשל עשוי להכפיל את עלות העבודה ביחס לחיפוי באריחים רגילים ועוד אינסוף דוגמאות.
  • ומה לגבי הגורם הבלתי צפוי אתם שואלים?- אכן את הבלתי ידוע לא ניתן לחזות מראש (אלא אם כן אתם אורי גלר) אבל!!! במידה ותחליטו שהנכם מעוניינים למזער את החלק הזה ככל שניתן ישנם קבלנים שישמחו להתקשר אתכם בחוזה "פאושלי", כלומר חוזה שאינו למדידה כמותית אלא אמור לכלול את הכל על בסיס התכניות והמפרטים הטכניים, במקרה כזה באחריות הקבלן לשקלל את מרבית הסיכונים שהוא צופה מניסיונו, חוזה כזה עשוי בהחלט לייקר את ההצעה עד כ20% מראש אבל יאפשר לכם לדעת היכן יסתיים התקציב קרוב ביותר למציאות (בהנחה שתיישמו את שאר הכללים).
  • טיפ אחרון חברים – בכל זאת ולמרות הכל איך שלא תתכננו ותפעלו, תכננו את התקציב כך שהוא כולל בתוכו 10% בלתי צפויים על כל צרה שלא תבוא, הם לא לשימוש בשום שלב עד שתכנסו לגור, אני משוכנע שכבר תמצאו לזה ייעוד מצוין.
 
למאמר השלם בכלכליסט
 
כלכליסט - אומנות הבנייה